3年前に買ったワンルームマンションの売却に苦労しています。
今のままだと売ってもローンが返せません。２００万円くらいの損です。
痛いけど、いい勉強になりました。
この経験を通して知った「ワンルームマンション投資のリスク」についてお伝えします。
1.入居人の退去リスクとハウスクリーニングなどの出費
当たり前ですが、長い年月の中で必ず入居人は変わります。そうすると次の入居人が入ってくるまで家賃も入ってきません。私のマンションは比較的に大阪の中心にあるんですが、それでも３〜４ヶ月空白の期間がありました。それに敷金ゼロとかにすると約１ヶ月分の家賃を吐き出すことになるし、部屋のクリーニング代も決して馬鹿になりません。
こういうことも勘案すれば、当初シミュレーションの時に見込み家賃は実態の8掛けくらいで見ておくべきです。
ただ、実際不動産サイトなどを見て調べてみればわかると思いますが、
そんな条件で採算がとれる物件などほぼ存在しません。
2.管理費や修繕積立金の引き上げリスク
実際、ご自分のマンションに住んでおられる方で
管理組合の活動に参加している方はよくご存知だと思いますが、
日本のマンションの管理費・修繕積立金は新築時は、低めに設定されています。
最初から管理費・修繕積立金が高いと、購入者が嫌がるから。。。
つまり売れにくいからです。
結局、購入後10年以上たって、管理費や修繕積立金の引き上げが管理組合内で
議論されるようになるわけです。
これは投資用のワンルームマンションでも同じです。
つまり、ほとんど全ての投資用ワンルームマンションの管理費・修繕積立金は
将来上がるのが当たり前なんです。
管理費・修繕積立金の金額が上がると、マンションの収支が悪化しますので
マンションの査定価格も下がります。
購入した時は家賃収入で管理費・修繕積立金を払ってローンの返済をしてもお金が残るような物件も時間がたてば必ず収支が悪化し価値も下がっていくのです。
ワンルームマンションは買った時が一番よく、後はどんどん価値が落ちていくものです。
3.売る時に簡単に売れない
今回の売却で一番実感したのがこれです。
株式や外貨・投資信託など他の投資商品と比較して、とにかく
流動性が低い
なかなか売れないんです。
しかも、適正な価格がわからず、
口から出まかせばかり言う不動産屋が買主の言い値を伝えてくるのみ。
もちろん、今はインターネットで調べたり相見積もりを出せば大体の相場はつかめます。
けど、その価格には50万円、下手したら100万円近い開きがあります。
結局、売却という大事なことを不動産屋に任せないといけないと言うことが
もっとも大きなリスクだと思います。
補足：若い人でこれからマイホーム買おうと言う人はワンルームマンションの投資はしないほうがいいですよ
付け加えさせていただきます。
ワンルームマンション投資が流行って、一流企業勤めの20代から30代の人が
自分の家よりも先に投資用のワンルームをローンで購入するケースがあります。
今こうしたサラリーマンのワンルームマンション投資に対して金融機関はかなり厳しい見方をしています。
その方が後に結婚してマイホームを買うために住宅ローンを組もうとしたら、
ワンルームマンション投資の返済負担が重すぎるので、住宅ローンの審査が通らないということになりかねませんので注意しましょうね。
